As vulnerabilidades na cidade aumentam a exposição ao risco, principalmente dos grupos mais pobres. A associação do desenvolvimento urbano ao crescimento econômico intensifica as desigualdades e vulnerabilidades. A proposta de desenvolvimento regenerativo, preconizada por diversos autores nas últimas décadas, propõe alternativas para intervenções ao considerar a associação de impactos positivos ao meio ambiente e à prosperidade da população, mitigando desigualdades e melhorando a qualidade de vida dos cidadãos.

As desigualdades socioambientais estão relacionadas diretamente às privações de acesso à infraestrutura pública que afetam muitos cidadãos, como a falta de moradia digna, de saneamento básico, de mobilidade e transporte público eficiente, e de equipamentos públicos e comunitários relacionados à saúde, educação, cultura e lazer. A desigualdade socioambiental se caracteriza quando se encontram no mesmo espaço os grupos populacionais mais pobres, a falta de infraestrutura urbana e/ou a sua localização em áreas de risco ou de degradação ambiental; e na busca por minimizar essas desigualdades, o princípio da função social da propriedade deve nortear as políticas urbanas. A legislação brasileira instituiu alguns instrumentos que possuem o potencial de contribuir com a mitigação das desigualdades socioambientais, dentre eles o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), que possui o intuito de diagnosticar previamente os impactos negativos e suas áreas de influência, a fim de apontar soluções com efeito positivo para a melhoria da qualidade de vida urbana.

Como a aplicação desse instrumento ainda é recente em nossas cidades, o objetivo desta pesquisa é avaliar se o EIV, a partir da análise das medidas compensatórias acordadas, está cumprindo a função social da propriedade urbana e está contribuindo para a mitigação das desigualdades socioambientais. Para tanto, a pesquisa foi dividida em três etapas: fundamentação teórica e histórica; estudo de caso e discussão; e síntese dos resultados. Na primeira etapa foi apresentado um panorama sobre as vulnerabilidades na cidade a partir da desigualdade socioambiental e apontada a importância de promover o desenvolvimento urbano regenerativo. Na segunda etapa foi realizado o estudo de caso a partir de uma investigação documental das vulnerabilidades da cidade de Florianópolis/SC e da aplicação do instrumento EIV, onde foram analisados em casos concretos, as áreas de influência e as medidas compensatórias acordadas.

Os resultados obtidos revelaram grande proximidade entre os empreendimentos e áreas de interesse social com carência de infraestrutura urbana pública; falta de conexão entre os estudos apresentados, as comunidades mais carentes nas áreas de influência e as medidas compensatórias propostas; e falta de um entendimento para a aplicação dos recursos oriundos do EIV de forma mais distributiva na cidade. Como resultado das avaliações realizadas, embora possua um potencial para contribuir com a mitigação das desigualdades socioambientais, o instrumento não vem cumprindo esse papel. A fim de contribuir com a implementação do EIV, foram descritas algumas orientações e sugestões para o Termo de Referência Padrão, com o objetivo de guiar a sua prática em prol do cumprimento da função social da propriedade urbana.